(SAMANTA ESCOBAR. EL ECONOMISTA)
En México, un país en el que 77% de la población habita en zonas urbanas, es cada vez más urgente la regulación, adaptación e integración de tierra apta para los asentamientos humanos.
Sin embargo, el tema se ha convertido en un reto, ya que, al menos, 60% de los terrenos necesarios para el crecimiento de las ciudades está en manos de ejidos y comunidades agrarias, según Maribel Concepción Méndez, magistrada presidenta del Tribunal Superior Agrario.
De acuerdo con la especialista, estos dos regímenes de propiedad representan 51% del territorio nacional, con alrededor de 100 millones de hectáreas en conjunto, por lo que son pieza clave para el desarrollo inmobiliario.
“Algunos estados tienen más superficie agraria (como Oaxaca, Nayarit, Veracruz, Chiapas, Baja California o Morelos); pero ninguno, incluso la Ciudad de México, puede decir que no cuenta con propiedad ejidal y comunal. De ahí la importancia de conocer el derecho agrario y las normas que lo regulan”, comentó durante su participación en el “Seminario Notarial de Vivienda 2023”.
En este sentido, la magistrada subrayó que el desafío de las ciudades es incorporar estos terrenos de forma legal al desarrollo urbano a través de mercados justos y transparentes, para beneficio de los desarrolladores y los propietarios.
“Hay una falsa idea de que la tierra ejidal o comunal es difícil para concretar proyectos inmobiliarios, no lo es. Si bien, tratamos con sujetos colectivos, sólo hay que seguir las reglas que, básicamente, tienen dos premisas: hablar con las asambleas y pagar precios justos por la tierra. Ese es el mejor blindaje jurídico. Es indispensable prevenir la especulación y los actos de corrupción al interior de los núcleos agrarios y de las instituciones”, agregó Méndez.
Controversias ejidales
La magistrada compartió que existe un mercado informal de tierras ejidales y comunales, el cual genera conflictos agrarios que llegan a juicio en los tribunales.
El Estado de México es la entidad con mayor volumen de controversias, 15% de los juicios agrarios que se llevan a los tribunales unitarios agrarios corresponden a esta demarcación, los cuales se concentran, principalmente, en Toluca, Tlalnepantla y Texcoco.
Le siguen Jalisco, cuyos conflictos territoriales se dan con mayor frecuencia alrededor de la Zona Metropolitana de Guadalajara, y Nayarit, en donde las zonas turísticas son las más afectadas.
“Hay un problema agrario urbano claramente focalizado en una interacción entre la aplicación de la ley agraria, el uso de suelo y la circulación de la tierra. La mayor parte de las controversias están en las regiones más cercanas a zonas urbanas y turísticas”, refirió Méndez.
Al respecto, la magistrada mencionó que México ha avanzado en las normas para el impacto social y ambiental de los proyectos inmobiliarios, pero hace falta regular el efecto de estos en los derechos de propiedad.
“No hay una sola norma que obligue a analizar los regímenes de propiedad, los derechos o las controversias, sobre un proyecto de desarrollo. Hacia allá debemos caminar para blindar los proyectos inmobiliarios o de inversión, para dar seguridad jurídica iniciando con los propietarios de la tierra”, añadió.
Vía para la autoconstrucción de vivienda
Con base en datos del Instituto Nacional del Suelo Sustentable (Insus), Miguel Ramírez, notario No. 22 de Guanajuato, indicó que cada año se generan 90,000 nuevos lotes o viviendas irregulares, “debido a la ocupación a diestra y siniestra de los terrenos”.
Desde su perspectiva, existe un sendero para generar lotes que permitan la autoconstrucción de vivienda que garantice la seguridad jurídica de los habitantes: el mecanismo de aportación de tierra de uso común de ejidos y comunidades agrarias a sociedades mercantiles.
El notario aseguró que este proceso implica la lotificación de terrenos para uso habitacional, por lo que puede tardar hasta siete meses.
“Se trata de un mecanismo con el que se gana tiempo, seguridad jurídica y se evita corrupción, porque el propio ejido o comunidad aporta la tierra, pero no para un desarrollador inmobiliario, sino para la autoconstrucción”, explicó Ramírez.
